元銀行員独立不動産鑑定士ブログ

以前、私が修行時代にファッションホテルの評価の現地調査に

所長と私の男2人で行った際の笑い話しを書きましたので、

今回は、ファッションホテルの評価について説明します。

まず、ファッションホテルについては、

適法性のチェックをしっかりする必要があります。

ファッションホテルを建築できる場所であるか、

都市計画法だけでなく、市町村の条例まで調べる必要があります。

例えば、条例で小学校の近隣で営業できない場合などの規制が

ある場合が多いです。

旅館等で届出をして、用途変更して営業しているケースは

比較的多い事例です。

また、違法建築でないかのチェックも重要です。

街路条件については、必ずしも幹線道路に面していることが、

プラスに作用しない場合、また、反対に側道・裏道に面していることが

それほどマイナスに作用していない場合があるので、実際の集客に応じた

判断をする必要があります。

ファッションホテルは、景気低迷や若者の車離れ、その他の要因などから、

長期の単価の低下、総売上の低下傾向があり、業態のトレンドは

マイナストレンドであるといえます。

次回は、具体的な評価手法の説明をしていきます。

前回までは、主に借地権価格の構成要素、

1．「新規実質地代－実際実質地代」に係る借地人に帰属する価値

2.「法的安定性」に係る借地人に帰属する価値

についての話しでした。

今回は、借地権割合についてです。

まず、借地権割合の言葉の定義について、説明します。

借地権割合という用語は、2つの意味で使われます。

まず、1つ目は、借地権を底地権者が買い取る場合を前提として、

借地権者と底地権者の間の権利割合がどれくらいの比率（何対何）であるか

という意味で使用される場合です。

※底地権者とは、借地権のついている土地の所有者をいいます。

次に、2つ目の場合は、借地権価格が更地価格に対して、

どれくらいの割合であるかという意味で使用される場合です。

1つ目における底地権者が借地権を買い取る場合は、

権利の混同により（借地権と底地が一体になることにより）、

更地となります。

したがって、この場合は原則、合計で100％価値（更地価格）を、

借地権者と底地権者が分け合う割合になるわけです。

路線価図における借地権割合は、この借地権者と底地権者の分け合いの

割合の場合になります。

つまり、第三者向けへの借地権売却の場合は、一般的に路線価図における

借地権割合を下回る場合が多いことになります。

これを反対から見れば、第三者向けの売買においては、

一般的に、（借地権価格＋底地価格）<更地　の関係が成り立っている

場合が多いといえます。

つまり、このような関係が成り立っている場合においては、

底地権者が借地権を買い取る場合においては、

「更地－（借地権価格＋底地価格」）の部分の増分価値が発生する場合が

あるといえます。

この増分価値は、必ず発生するわけではありません。

例えば、高度商業地であり、借地権が単独で取引されるような立地にあり、

かつ、現在の地代の水準が高い場合には、増分価値が発生しない場合が

多いと考えます。

また、極端な事例として、

高度商業地で借地権の需要が高いエリアにおいて、

借地権が設定されている部分の面積が小さく

借地権価格の総額が低くなるような場合で、

かつ、現在の地代が周辺の単価を大幅に

上回っている場合においては、

第三者向けの（借地権価格＋底地価格）>更地

が成立する場合があるのではないかと個人的には考えています。